房价涨不停，怎么买房更划算？

以过去十多二十年来看，对于大多数人来说，真正能够对抗通胀的毫无疑问是房产。这一点大家都会深有体会。

虽然年年调控，但房价却年年上涨，今天我们就聊聊最“昂贵”的投资方式——房产。

一、贷款多久比较合适？

虽然很多人都不想成为房奴，但房价太高，不贷款买不起呀。 我相信，就算是土豪，也很少会选择全款买房， 毕竟房贷可以说是利率最低的一笔大额贷款了。 

贷款后，能扩大自己的现金流，去做更多投资，收益率跑赢房贷利率，不算一个特别难的事情（这里是对理财小能手而言）。

贷多久？ 首先你要明白一个原理： 房贷时间越长，需要支付的总利息就越多，但是分摊到每个月的还款金额就越少。 奶爸没办法跟你们说贷款贷多少年合适，具体情况具体分析嘛。

 对于普通的工薪阶层，奶爸建议能贷多久就贷多久，月供越低越好。 这样每个月就能剩余较多的现金来保障基本生活质量。 

万一有什么事，还能拿来应个急。 但如果你现在手上富余现金很多，又没有什么途径能让这笔钱快速增值，选择贷款期限短一点也未尝不可，这样还的总利息也可以少一点。

怎样买房更加便宜？那么怎么买呢？

1.购房利率的选择

在回答这个问题之前，我们需要先弄明白两个贷款利率：固定利率和LPR浮动利率。

（1）选择固定利率

选择固定利率，就意味着一直维持当前利率水平不变，固定的利率固定的利息，直到还完贷款为止。

比如依照当前4.9%基准利率，你手上的房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那么你现在对应的利率就是：七折3.43%利率、九折4.41利率，上浮10%为5.39利率，上浮20%为5.88%利率。

如果你选择了固定利率，那么以后保持你现在的利率，此生无悔，不再改变。

（2）选择LPR浮动利率

而选择LPR浮动利率，则表示以后的房贷利率是随着LPR的变化而变化的，利率可能是升也可能是降，也就意味着月供也可能变多也可能变少。

首先你要知道，这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%，你就别问LPR是啥了，你就记住这个数字就行了，4.8。

假如你原来的房贷是1.1倍的，就是5.39%，5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59，这个0.59，就是你今后的房贷的固定加点数，永远伴随着你。

你今后的房贷利率就是: LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8+0.59=5.39

2021年的1月1日，会根据2020年12月的LPR报价，来调整你的贷款利率。

比如2021年调整成了LPR4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09

所以选择固定利率还是LPR浮动利率就基于你对未来利率的判断了，不过奶爸在这里建议大家尽量还是选择浮动利率，因为随着社会发展，贷款利率不断降低是一个共识，特别是后疫情时代，国家鼓励消费带动经济的时代背景下。

可以看到哪怕是19年至今，在国家不断限购的情况下，LPR也是不断降低的。所以奶爸认为在未来的形式下，LPR还是会进一步降低的，选择浮动利率买房确实可以省下更多钱。

2.还款方式的选择

在还款方式上，我列举了两种最主要的还贷方式：等额本息还款和等额本金还款。

等额本息还款的特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式比较容易做出预算，初期还款压力小一些。等额本金还款的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，后面每月还款额逐渐减少。

结合两种不同的还贷方式，总结核心规律： 1.具备一定经济基础的家庭，选择等额本金，减少付出的利息。2.不具备经济基础，但收入稳定的家庭，选择等额本息，减少每月还款压力，保证生活质量。

对于年轻人而言，选择等额本息还款是较好的选择。虽然长远来算，贷款买房需要付出更多的资金。

但以发展的眼光看，以金钱换取时间的做法，既保证了不会因为还贷而委屈生活，又可以把更多的资金投放到更加合理的投资上，还可以保证资金的适度流动性。

三、一点总结

未来的房价，没人能说得准它的走势。 但应该不会暴涨。 针对楼市的局部过热，国家也采取了“房住不炒”、“限价限购”、“房企融资”等政策进行调控。

会暴跌吗？这个可能性更小。不谈别的，光是房价暴跌发生引起的“银行坏账”，就足以让许许多多银行倒闭。

大家还是勤勤恳恳工作，踏踏实实理财吧，该买的房还是要硬着头皮买的。

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